Крымский рынок жилой недвижимости: что нам ждать в 2019 году?

Основные ожидания и опасения по поводу изменений, происходящих на рынке жилищного строительства Крыма – интервью с генеральным директором ООО "Проектный институт "Геоплан" Сергеем Иосифовичем Колосовым.

Новость по теме

Поднятую цену за проезд на маршрутках Крыма могут отменить

640  0

12 июля. "Новый Крым". По мнению многих аналитиков, начиная с 2019 года, в области жилищного строительства Крыма ожидается кризис. Так ли это?

Чтобы разобраться, какие факторы и каким образом повлияют на развитие строительной отрасли полуострова в 2019 и еще, что более важно, как это может отразиться на ценах на недвижимость, наш корреспондент встретилась с директором одной из ведущих проектных организаций республики ООО "Проектный институт "Геоплан", Сергеем Иосифовичем Колосовым.

Н.К. В последнее время изменения в сфере строительства и проектирования идут практически по всем фронтам, а эти изменения могут существенно повлиять и на структуру самого строительного рынка, и на стоимость коммерческой и жилой недвижимости. Основной фактор, который вызывает самое большое количество вопросов, предположений и беспокойств это изменение законодательства. Закон 214-ФЗ, который отменяет долевое строительство жилья, начал действовать 1 июля 2019 года. Большинство экспертов по недвижимости склоняется к тому, что начало действия данного закона приведет к росту цен на недвижимость в силу того, что теперь застройщика будут кредитовать не дольщики, а банки. А это автоматически заложит банковский процент и стоимость страховки в стоимость недвижимости.
Приведет ли действие этого закона к росту себестоимости, а, соответственно, и цен, на строящуюся недвижимость? Если да, то насколько?

С.К. Все, что делается государством в этом направлении – делается для гарантии безопасности средств граждан, приобретающих недвижимость в строящихся домах.

Для справки:
По итогам первого квартала 2018 года в России насчитывалось 842 проблемных объекта, или 1261 дом. В данных ЖК заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Всего в стране свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, – 3,4 трлн руб.

Однако, есть факторы, которые могут повлечь за собой весьма негативные последствия и скажутся, в первую очередь, на увеличении стоимости жилья.

Рассмотрим основные изменения в долевом строительстве с 1 июля2019г.

  • Для получения разрешения на строительство многоквартирного здания, застройщик должен зарегистрировать новое юридическое лицо, открыть целевой счет в уполномоченном банке, застраховать свою ответственность.
  • Уже с 1 июля 2018 года для всех застройщиков действует обязательное банковское сопровождение сделок. То есть, банк имеет право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве запрещены.
  • Вместе с заключением договора, на каждого дольщика открывается индивидуальный целевой эскроу-счет, на который зачисляются все средства (собственные сбережения, кредитные средства).
  • Одновременно происходит страхование средств дольщиков через Фонд, на случай банкротства застройщика или обслуживающего банка.
  • Средства на эскроу-счетах автоматически блокируются на весь период строительства, т.е. застройщик не может их получить до сдачи готового объекта и подписания акта на ввод в эксплуатацию;
  • Процентная ставка по финансированию проекта снижается по мере накопления средств на эскроу-счетах.
  • Совместно с банковским контролем над застройщиками, вводится и государственный контроль в каждом субъекте РФ в лице специальных контролирующих органов, назначением руководителя которого будет заниматься Минстрой
  • Перечень операций, на которые можно потратить поступившие на счет средства покупателей, будет определен специальным актом правительства. Власти также должны выработать обязательные требования к застройщику и проведению госконтроля в области долевого строительства
  • Что все это значит?

    Это значит, что, с одной стороны, с введением эскроу-счетов, возможность злоупотребления или мошенничества практически полностью устраняется. Банк перечислит деньги застройщику только после завершения строительства и получения акта на ввод объекта в эксплуатацию.(Хотя, с такой гарантией тоже можно поспорить, так как финансовые потери обманутых дольщиков за последние годы сравнима с финансовыми потерями граждан и организаций, произошедших по причине отзыва лицензий у банков)

    Но в Крыму такой перспективы пока не видно.

    Поскольку совместно с банковским контролем над застройщиками, вводится и государственный контроль в каждом субъекте РФ в лице специальных контролирующих органов, то контролирующая надстройка значительно вырастает, а это, как правило, приводит к увеличению бюрократизации всех процессов. То есть, к возникновению ряда ситуаций, когда малейшее изменение в производственном процессе требует множества всяческих согласований, совещаний, заседаний и пр. Любое оперативное решение в данной ситуации (а такая необходимость в процессе строительства и проектирования возникает достаточно часто), теряет свою оперативность, а, значит, и целесообразность.

    Самое существенное негативное последствие – повышение цен на жилье.
    И обусловлено это не только тем, что в цену будет автоматически заложен банковский процент и стоимость страховки, плюс расходы ресурсов и времени на дополнительный контроль.
    Дело в том, что ключевым преимуществом долевого строительства являлась возможность приобрести объект на начальных стадиях возведения по сниженным ценам. Добросовестный застройщик мог эффективно их использовать – заранее приобретать материалы, планировать свою деятельность. Однако, недобросовестные застройщики, заранее получая оплату за недостроенное жилье, расходовали деньги не по основному назначению. В этом-то и была проблема.

    Введение такой нормы как закон 214-ФЗ практически полностью нивелирует смысл раннего привлечения средств от граждан, так как застройщику, в силу вышеизложенных причин, придется использовать собственные или привлеченные ресурсы и для строительства. В этом случае, застройщик не заинтересован в предоставлении скидок, в результате чего цена по ДДУ практически сравняется со стоимостью готовой квартиры; а получить деньги с эскроу-счета до завершения строительства не сможет и сам дольщик, если не представит соглашение о расторжении ДДУ.

    Итак, Закон 214-ФЗ,за счет устранения большинства преимуществ долевого строительства; создавая дополнительные контролирующие надстройки, влекущие за собой дополнительные бюрократические издержки; ставя под угрозу эффективность здоровых строительных организаций за счет вмешательства банков в их производственные процессы; вытесняя с рынка некрупные строительные организации, обеспечивающих нормальную конкурентную среду, пытается решить одну проблему –обеспечение гарантии гражданам сохранности вложенных средств. Но и это тоже не дает 100% гарантию, если вспомнить о количестве отозванных у банков лицензий

    Для справки: по данным РБК за последние 5 лет лицензий лишились 400 банков.

    Заключение:

    Так ли необходим полный отказ от института ДДУ? Может быть, можно рассмотреть и другие инструменты гарантий для тех случаев, когда люди готовы доверить свои средства застройщику для решения своего жилищного вопроса, не впрягаясь в долговую кабалу?

    У людей, все-таки, должен быть выбор.

    Автор: Анна Сухарева(все материалы автора)
    0 комментариев
    Войдите, чтобы оставить комментарий. Простая в два клика.
    Пока никто не оставил комментариев к этой статье. Вы можете стать первым!